Как разделить квартиру, находящуюся в долевой собственности при разводе

Вход – рубль, выход – два. Внезапно государственная поддержка семей с двумя детьми превратилась в ловушку, не позволяющую человеку распоряжаться своим имуществом или сменить место жительства.

По закону доли в квартире, купленной с помощью маткапитала, должны получить все члены семьи. Но в итоге такую квартиру нельзя продать без разрешения органов опеки, а иногда просто нельзя. Кроме того появилась новая опасность для покупателей жилья.

Квартиру «с маткапиталом» трудно вычислить, а её нечаянная покупка может быть отменена судом.

Жильё, купленное с использованием маткапитала по закону должно принадлежать всем членам семьи – у каждого своя доля. Если происходит обычная покупка, то разделение по долям можно обозначить сразу в договоре купли-продажи. Впрочем, покупатель может быть и один, но тогда в течение 6 месяцев после регистрации сделки он обязан наделить долями членов семьи – супруга (супругу) и детей.

Когда с использованием материнского капитала приобретается готовое жильё, заключается договор купли-продажи в котором обязательно отмечается участие маткапитала. То есть эта информация передаётся в Росреестр. Если владелец не наделит долями членов семьи и попытается продать объект, то регистрирующий орган приостановит сделку до устранения нарушения, то есть пока члены семьи не получат свои доли.

Следует отметить, что никакой ответственности за то, что не наделил долями близких, собственник жилья не несёт.

Как уже говорилось, ему могут запретить сделку, либо прокуратура может обратиться в суд, который принудит гражданина провести наделение долями. Либо суд сам распределит доли между членами семьи.

Также суд может потребовать, чтобы владелец квартиры вернул средства маткапитала в Пенсионный фонд, но пока это скорее исключительная мера.

Можно ли сдать долю в аренду?

Если ее размер отвечает требованиям закона по минимально дозволенной площади, то проблем со сдачей в наем не возникнет. Основное условие – изолированность жилого помещения. Например, это может быть гостиная, спальня и другие комнаты.

Второй момент – согласие остальных совладельцев, если доля не выделена в натуре. В противном случае они могут подать иск и признать сделку недействительной.

Раздел имущества по закону

Долевая собственность – это форма владения имуществом, при которой доля каждого совладельца конкретного объекта недвижимости строго прописана в правоустанавливающих документах.

Не стоит путать совместное имущество и общее долевое, ведь совместным является любое нажитое в браке имущество, а общим долевым лишь то, в отношении которого в правоустанавливающих документах строго прописаны размеры долей.

Все, что супруги приобрели в зарегистрированном браке — их совместная собственность. Согласно ст. 39 СК РФ, в таких случаях оба из них вправе претендовать на получение половины от общего массива имущества.

Делить совместную собственность допускается на любом этапе:

  • когда брак зарегистрирован;
  • непосредственно при разводе (даже в одном исковом заявлении);
  • после того, как брачные отношения расторгнуты.

Поделить имущество можно двумя путями:

  1. Заключение соглашения — стороны по взаимной договоренности определяют, как произвести раздел, обратившись для оформления бумаги к нотариусу. В соглашении можно прописать практически любые условия, главное, чтобы они не нарушали интересов несовершеннолетних детей и третьих лиц.
  2. В судебном порядке — когда разводящиеся супруги не в состоянии договориться мирно. В этом случае разрешить возникший спор будет возможно лишь на основании судебного решения.

Законодатель указывает, что любое имущество, которое появилось в браке, полагается общим. При этом не имеют значения источники средств, на которые оно куплено.

Необходимо обратить внимание, что раздел долевого имущества при разводе имеет свои особенности. Если доли определены в период брака без официального, нотариально заверенного соглашения, то размер долей может быть пересмотрен при разводе. То есть определение долей в браке не означает, что данное имущество более не подлежит разделу.

Выделение в натуре

Еще один вариант раздела – выделить долю в натуре. Применимо только по отношению к тем квартирам, в которых есть как минимум по 2 кухни, санузла и выхода на лестничную площадку, что встречается крайне редко. Подобную систему раздела зачастую используют для дележа частных домов или других схожих помещений.

Примеры оформленных документов

Акт ввода — документ, подтверждающий что межведомственная комиссия принимает квартиру после разделения две. Работы выполнены в соответствии с проектом

Рекомендуем:  Основные аспекты ипотеки от Россельхозбанка на вторичное жилье

Акт ввода — документ, подтверждающий что межведомственная комиссия принимает квартиру после разделения две. Работы выполнены в соответствии с проектом

Решение — положительное решение о согласовании перепланировки квартиры с разделением ее на две отдельные квартиры. Работа проделана специалистами Агентства Город

Конечных — пример грамотной проектной документации по разделу квартиры на две обособленные квартиры. Благодаря качественному проекту, работа по согласованию прошла успешно

Как распределяются доли при покупке жилья на материнский капитал, как разделить квартиру на доли при материнском капитале

С 2007 года семьи, имеющие двух и более детей, имеют возможность получения материнского капитала и активно пользуются этой государственной поддержкой. Чаще всего средства МК используют на улучшение жилищных условий.

Материнский капитал – что это

Материнский сертификат – это субсидия для семей, имеющих два и более ребенка, которую они могут использовать в случаях, предусмотренных законодательством. Сумма капитала каждый год индексируется и на 1 января 2018 года она составляет 453 026 рублей.

Средства по материнскому сертификату могут быть использованы на оплату учебы детей, на пенсию матери и на улучшение жилищных условий семьи, а именно:

  • приобретение жилой недвижимости в новом доме;
  • покупка жилья на вторичном рынке;
  • реконструкция и улучшение уже имеющегося жилого помещения;
  • первый взнос в ипотеке или досрочное погашение ипотечного займа или его части.

Как распределяются доли при покупке жилья на материнский капитал

В перечне обязательных условий для использования МК на улучшение жилищных условий имеется пункт, согласно которому выделение долей в жилом помещении для детей обязательно. Также обязательно оформление объекта недвижимости, купленного с привлечением средств материнского сертификата в общую долевую собственность родителей и детей с распределением размера доли для каждого.

Обязательство о выделении детям доли в квартире

Если объект недвижимости еще строится или находится в залоге у кредитного учреждения (при покупке в ипотеку), то чаще всего он оформляется на одного человека. В таких случаях временный собственник жилого помещения обязан посетить нотариуса и оформить обязательство, в котором прописано, что после оформления недвижимости в собственность она будет разделена на доли.

Размер долей каждого долевого собственника законом никак не определен, но в ЖК РФ есть положение о норме жилой площади на одного человека в размере 12 кв. метров, но не менее 6 кв. метров по санитарным нормам.

В тексте обязательства указание размера детских долей не обязательно, но при дальнейшем оформлении права собственности закон обязывает указать доли каждого члена семьи.

Этот документ входит в обязательный пакет, представляемый в ПФР вместе с заявлением о предоставлении средств МК на улучшение или покупку жилья. Но если объект недвижимости уже оформлен в долевую собственность на всех членов семьи, то представлять его не потребуется, так как уже имеются свидетельства о праве собственности.

Кто распределяет доли

Распределением долей в жилом помещении должен заниматься получатель МК, в подавляющем большинстве случаев это мать, при этом если она в официальном браке, то доли должны распределяться и на детей, и на мужа. Если же брак заключен уже после использования сертификата, то муж не имеет права на долю в жилом помещении.

Как определяется

Существует несколько форм распределения долей, которые получатель сертификата выбирает самостоятельно:

  1. Составление обязательства о выделении долей, где определяется размер собственности каждого.
  2. Выбор любого из вариантов юридического распределения долей: соглашение или договор дарения.
  3. Регистрация в Росреестре составленного у нотариуса обязательства и переход прав собственности от владельца сертификата к остальным совладельцам.

Распределять доли может только тот из родителей, на чье имя был выдан сертификат, никто другой не может этого делать.

Сроки исполнения обязательства зависят от того, каким способом улучшаются жилищные условия. Обязательство должно быть исполнено в течение полугода после:

  • снятия обременения с объекта недвижимости (при погашении ипотеки);
  • перечисления денег продавцу жилого помещения (при покупке квартиры по договору купли-продажи);
  • выплаты последнего платежа (при рассрочке);
  • ввода объекта недвижимости в эксплуатацию (при строительстве дома или квартиры подрядчиком);
  • получения кадастрового паспорта (при самостоятельном возведении жилья).

Если доли не выделены: последствия

  • В тексте обязательства есть предупреждение, что неисполнение подписанного обязательства влечет за собой ответственность, однако какая именно – ни в одном законодательном акте не прописано.
  • Но это не значит, что получатель сертификата может не выполнять подписанное обязательство и ей за это ничего не будет.
  • Прокуратура проводит выборочные проверки использования МС и при обнаружении фактов нарушения обязательств обращается с исковым заявлением о защите прав несовершеннолетних в суд.
  • В подавляющем большинстве случаев суд обязывает родителей выделить доли несовершеннолетних и зарегистрировать их право собственности в соответствии с законодательством.

Иногда при проверке прокуратура обнаруживает факты незаконного использования материнского сертификата (деньги обналичиваются и тратятся на другие цели). Такие факты признаются мошенническими действиями, нарушители несут уголовное наказание: от штрафа в размере 120 тысяч рублей до лишения свободы на срок до двух лет. В особо вопиющих случаях суд может взыскать ущерб в виде полной суммы полученного МК.

Рекомендуем:  Что такое товарищество собственников недвижимости в РФ

Другие проблемы при неисполнении обещания

Конечно, если семья живет дружно и никаких проблем не предвидится, то разделение на доли, может быть, и не обязательно. Но никто не застрахован от спорных ситуаций и тогда возникают проблемы.

  1. Развод и последующий раздел имущества. Если при разводе срок исполнения обязательства уже прошел, но оно не было исполнено, суд самостоятельно определяет доли каждого из членов семьи, включая несовершеннолетних. При этом некоторые судьи сумму МК делят между всеми членами семьи, а остальное распределяют между супругами. Но большинство судей делит имущество в равных долях, например, если в семье трое несовершеннолетних, то суд выделяет каждому члену семьи по одной пятой жилого помещения.
  2. Продажа жилого помещения, купленного с помощью МК. При совершении сделки купли-продажи покупатели обычно выясняют, не участвовал ли МК в покупке жилого помещения. Если окажется, что квартира покупалась с применением сертификата, а доли на детей не выделены, то, чаще всего сделка не происходит. Это объяснимо. Если впоследствии прокуратура, органы опеки или сами дети по достижении совершеннолетия оспорят сделку, то она может быть признана недействительной и как одно из последствий – иск с требованием возмещения полной суммы ранее выплаченного МК.

Как разделить квартиру на доли при материнском капитале

В соответствии с законодательством на доли объекта недвижимости, приобретенного с помощью МК, могут:

  • оба супруга, если брак заключен до использования сертификата;
  • все дети, даже достигшие совершеннолетия;
  • дети, рожденные уже после использования МК и распределения долей.

Любые другие родственники не могут требовать своей доли в жилом помещении, даже если они там зарегистрированы.

Первым шагом после наступления права на получение МК должно стать посещение ПФ, подача заявления и оформление сертификата. Далее, когда получатель помощи определится, как он будет использовать МК, он должен также обратиться в ПФ с заявлением и пакетом документов, перечень которых в различных ситуациях разный.

Например, если жилое помещение уже было куплено в ипотеку, то это будет кредитный договор с банком, если владелец сертификата только планирует купить квартиру, то это будет договор о намерении оформить сделку купли-продажи.

В любом отделении ПФР дадут полный перечень необходимых документов для каждого конкретного случая, который нужно будет собрать и принести в ПФ. После рассмотрения заявления в случае, если оно будет одобрено, средства МК перечисляются на указанный расчетный счет с обязательно оговоркой – владелец сертификата не имеет права их обналичивать.

Читайте также:  Расчет выходного пособия при увольнении в 2020 году — по соглашению сторон, инвалидности,сокращению штата

После того, как жилое помещение куплено или простроено, владелец МК выбирает способ выделения детских долей и занимается сбором необходимых для этого документов:

  • заявление о регистрации прав собственности от каждого члена семьи (от имени несовершеннолетних заявление пишут родители или законные представители);
  • дарственная на каждую детскую долю или соглашение о выделении долей на каждого несовершеннолетнего;
  • документы, удостоверяющие личность каждого из родителей;
  • свидетельство о регистрации права собственности получателя МК.

Весь пакет документов необходимо передать в МФЦ или непосредственно в Росреестр, по прошествии десяти-двенадцати дней все совладельцы получат свидетельства о регистрации права собственности с указанием долей каждого.

Согласно законодательству размер выделяемых долей определяется в соответствии с соглашением совладельцев. Но несовершеннолетние не могут самостоятельно решать юридические и правовые вопросы, поэтому по факту их- доли определяют родители.

Варианты выделения долей различны: от простого деления по числу всех членов семьи до оформления на детей максимально или минимально возможной доли.

В последнее время доля детей высчитывается пропорционально размеру МК, разделенного на всех членов семьи, другие средства, потраченные на приобретение жилья, делятся между родителями в равных долях.

Например, семья, в которой двое несовершеннолетних детей, купила квартиру стоимостью два миллиона рублей, из них 453 тысячи было выплачено за счет средств МК. В таком случае доля каждого ребенка составит 6%, а доли матери и отца будут по 44%

Такой расчет долей не является обязательным, родители вправе выделить детям любые доли, но этот вариант самый оптимальный, так как предъявить претензии к подобному разделу будет трудно.

Порядок выделения и оформление

Если квартира покупается по договору купли-продажи и с помощью МК, то в документе перечисляются все будущие собственники с указанием долей каждого из них. Сложнее и квартирой, приобретенной в ипотеку, так как обычно она находится в залоге у банка до погашения долга, а кредитный договор оформляется на одного или обоих родителей.

Для выделения долей каждого из детей юристы рекомендуют придерживаться следующего порядка действий:

  1. Снятие обременения. Это возможно после полного погашения кредита. Необходимо получить в банке закладную на жилое помещение, затем обратиться в Росреестр с заявлением о снятии обременения. Не обязательно самим посещать Росреестр, заявление можно подать и через МФЦ.
  2. Обращение к нотариусу. Распределение долей в нотариальной конторе можно произвести двумя путями – путем оформления дарственной либо составив соглашение. Необходимо помнить, что стоимость составления соглашения выше, чем при оформлении дарения и может составить до 0,5%от кадастровой стоимости квартиры.
  3. Регистрация перехода права собственности. Для этого необходимо посетить Росреестр и написать заявления от имени каждого из собственников жилого помещения, к заявлениям приложить договор дарения или соглашения и личные документы заявителей (паспорта и свидетельства о рождении). Госпошлина за регистрацию новых собственников составит 2 тысячи рублей.
  4. Получение выписки из ЕГРП.
Рекомендуем:  Что ждет владельцев жилья: пять законов, которые вступят в силу в 2020 году

Итак, вы получили материнский сертификат и планируете потратить всю сумму на улучшение жилищных условий. Что в таком случае необходимо запомнить:

  1. Распределением долей в жилом помещении занимается только получатель МК, никто другой не имеет права этим заниматься.
  2. Существуют определенные сроки для выполнения обязательства по распределению долей и желательно их придерживаться.
  3. Выделение детских долей обязательно, в противном случае получатель сертификата может столкнуться с массой проблем.
  4. Детские доли могут быть любого размера, на усмотрение родителей.

Как суд определяет порядок пользования квартирой?

Как правило, между собственниками часто возникают споры относительно того, кому должна достаться та или иная комната, особенно, если они разных размеров или в одной успели провести ремонт, а в другой нет. К тому же мало кто хочет занимать проходное помещение, тем более если оно совмещено с кухней.

На что в данной ситуации обращает внимание суд и что учитывает?

Многое. Сложившееся фактическое проживание каждого собственника – кто, где привык. Планировку квартиры, наличие изолированных комнат. Есть ли реальная возможность проживать вместе на одной жилплощади. Особенно если есть малолетние дети или инвалиды. Но их интересы не будут приоритетными, если они не являются держателями доли. Судом также учитывается наличие у собственников другого жилья, например, в квартире родителей.

Поэтому к суду нужно готовится тщательно. Тем более ситуации встречаются разные, и каждую из них следует рассматривать отдельно, лучше с помощью специалистов. К тому же когда выделить долю в натуре не получается по закону, владелец имеет право получить от содольщиков денежную компенсацию, эквивалентную размеру доли.

Статус квартиры в долевой собственности

Когда квартира находится в общей долевой собственности, любой из владельцев может свободно пользоваться ей, при этом неся обязанность по оплате содержания объекта, исходя из размера принадлежащей ему доли.

Сособственнику следует помнить, что осуществление пользования должно происходить с согласия остальных совладельцев. Если дольщики не пришли к общему решению по указанному вопросу, то спорная ситуация рассматривается в суде, который произведет определение порядка использования совместной недвижимости.

Все достаточно просто, когда спорная квартира зарегистрирована лишь на супругов. Не имеет значения по ½ каждому или ¼ мужу и ¾ жене, к примеру. Ситуация осложняется, если помимо супругов есть третий (или же даже последующие) участники долевой собственности – дети, родители, третьи лица.

Любой дольщик может пользоваться квартирой, с учетом принадлежащей ему доли, или обратиться к остальным участникам долевой собственности с предложением выплатить денежную компенсацию за свою часть.

Кроме того, возможна продажа доли. Однако следует помнить о том, что другие собственники наделены правом преимущественной покупки, для соблюдения которого нужно в первую очередь уведомить их о предстоящей продаже и предложить выкупить долю. Если дольщики не пожелают ее приобрести, от них потребуется получить соответствующее согласие, а затем приступать к продаже доли другим лицам.

Зачем разделять квартиру на доли

Выделение доли того или иного супруга позволит им в дальнейшем продать или обменять свою часть. Для этого требуется согласие всех собственников. На практике, обычно один собственник выкупает доли всех остальных владельцев и получает недвижимость в собственное неограниченное распоряжение. Как вариант, он может обменять любую свою личную собственность на долю другого владельца. Разумеется, для подобных операций требуется согласие второй стороны. Нельзя потребовать продать долю или заставить поменяться.

Разделение ранее единой квартиры на 2

Этот вариант разделения считается одним из самых простых. Ранее оборудованный проем в несущей стене закрывают арматурой и бетоном или закладывают кирпичом. Далее проводится разделение прав собственности. Сложность этого этапа зависит от того, сколько собственников у двух квартир – один или несколько.

Завершающим этапом всего процесса является оформление новых объектов недвижимости, получение права собственности на них, приватизация. Квартира разделена на несколько автономных жилых помещений и уже не является единым целым. После завершения ремонтных работ необходимо организовать приемку объектов. Приемочная комиссия должна поставить свою подпись на акте о завершении перепланировки. Инженер из БТИ должен провести измерения и зафиксировать новые габариты объекта. После постановки отдельных квартир на кадастровый учет процесс разделения можно считать завершенным.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: